Что влияет на стоимость квартиры?

При продаже квартиры возникает уйма вопросов. Главный из них — какова достоверная стоимость продаваемого жилья? Проанализировав аналогичные предложения на рынке, вы наверняка остановитесь на средней цене. Но где уверенность, что вы угадали? Конечно, самостоятельно разобраться в особенностях ценообразования довольно сложно. Такие вопросы находятся в компетенции квалифицированных оценщиков недвижимости или риелторов. Однако знать о главных факторах, влияющих на рыночную стоимость жилья, необходимо. Ведь неоправданно завысив цену, вы рискуете затянуть процесс продажи квартиры на неопределенный срок, потеряете время, а значит, и деньги. Занизив же цену — недополучите прибыль. Как же узнать реальную стоимость квартиры и тем самым прийти к желаемому компромиссу с покупателем?

Как правило, каждый собственник знает примерную стоимость своего жилья или, по крайней мере, думает, что знает. Но не каждый понимает, на основании чего сформирована такая стоимость.

Существует множество ценообразующих факторов, одни из которых уменьшают или увеличивают стоимость квадратного метра незначительно, а другие имеют существенное влияние. К значительным относятся — местоположение, т. е. район ; отдаленность дома от транспортных артерий, торговых и развлекательных центров. Ведь музыка по ночам — это достаточный фактор для решения продать свое жилье и приобрести более тихое для отдыха и семейного счастья место. Также огромное влияние на стоимость оказывает тип дома, в котором расположена квартира. И зачастую это даже не год постройки (ведь «сталинки» стоят дороже «хрущевок»), а планировка и размеры жилых и вспомогательных комнат. На сегодняшний день площадь жилых комнат и кухни не единственное условие увеличения стоимости. Размеры прихожей, санузла, балконов и лоджии, помещений для встроенных гардеробов — это то, что, возможно, и незначительно повлияет на стоимость, однако будет решающим фактором для покупателя.

Следует отметить, что рынок жилья изменился за последнее время, и дело даже не в изменении стоимости, а в изменении качества жилья. Так, если несколькими годами ранее ремонт являлся существенным фактором увеличения стоимости квартиры, то сегодня это влияние несколько уменьшилось. Это связано с тем, что покупатель зачастую имеет возможность выполнить улучшения в собственной квартире по своему усмотрению и вкусам. Поэтому общий ремонт квартиры влияет незначительно, за исключением состояния инженерных коммуникаций, окон, стяжки пола и перепланировки. Они по-прежнему значительно увеличивают стоимость квадратного метра. На самом деле, перечень факторов может быть гораздо больше, да и вообще нельзя составить список, который был бы исчерпывающим. Дело в том, что существует еще множество субъективных факторов, которые оказывает немалое (а порой и значительное) влияние на определение стоимости квартиры. Поэтому нельзя говорить о том, что рыночная стоимость, определенная оценщиком, будет являться неизменной ни при каких обстоятельствах. Это цифра носит рекомендательный характер для первоначальных переговоров с покупателем.

При расчете стоимости квартиры точкой начала расчета должна быть средняя стоимость 1 кв.м жилой недвижимости именно того района, в котором находится квартира. Районом в данном случае выступает не территориально поделенный местными органами город, а ценовая зона. Оценочные и риелторские компании делят город на зоны ценовых категорий (зоны высокой, средней и низкой цены, зоны, поделенные на жилые массивы, и другое зонирование, удобное для оценки). Средняя стоимость в оригинале должна учитывать и количество комнат, и тип дома. Именно от этой средней цены и должен отталкиваться покупатель, определяя стоимость предложения.

Самостоятельно определить рыночную стоимость можно только лишь правильно проанализировав рынок перед этим. Стоит отметить, что это касается только типовых или стандартных квартир. А вот при определении стоимости квартир с индивидуальным и стилизованным ремонтом, находящихся в нетиповых жилых домах, стоит обратиться к профессионалам. При самостоятельном определении цены можно ошибиться.

Факторы, повышающие стоимость: 

• близость к магазинам; тупикам «маршруток»; парковым /зеленым зонам
• кирпичные дома
• небольшое количество квартир на этаже
• улучшенные планировки/перепланировки
• выход окон квартиры на две стороны
• раздельный санузел, еще лучше — несколько таких помещений в квартире
• новые коммуникации
• металлопластиковые окна
• отопительное оборудование, счетчики учета воды, газа
• встроенная кухня (как правило, переходит в собственность вместе с квартирой)

Факторы, понижающие стоимость:

• близость промышленных предприятий
• деревянные перекрытия в старых домах
• удаленность от транспортных магистралей
• отсутствие возле дома гаражей, автостоянок, школ и детсадов
• выход окон на проезжую часть
• ветхие коммуникации
• неудачная планировка (все смежные комнаты)
• квартира является угловой