Итоги строительного рынка 2010 г.
Год уходящий, а точнее – ушедший, был особенным для рынка строительной индустрии.
Перед строителями в начале 2010 года стояло много вопросов, и среди них «что делать?» был далеко не самым главным, поскольку отрасль к началу кризиса, к 2008 году была на полном ходу, и все ее сегменты – от проектировщиков-дизайнеров до последнего маляра прекрасно знали – что надо делать и как.
В смысле технологическом, конечно. Но кризис поставил вопросы, на которые им за последние, по крайней мере, два десятка лет подряд отвечать не приходилось. Да и в мире мало кто ожидал, что за событием, которое долгое время считалось «внутренним делом США» - обвалом американского рынка недвижимости – последует столь замысловатая цепочка фатальных финансово-экономических событий. А она последовала, и, как шашечки домино, начала валить один за другим мировые банки, межнациональные корпорации, бизнесы, и даже страны (дефолт Исландии – пример), пишет Building.
Строительная отрасль – многоуровневое производственно-экономическое явление, в ней используется практически все, что в состоянии произвести человечество, начиная от металлической арматуры, заканчивая сложнейшими строительными машинами, а самое-самое главное – деньги. Финансы. Крах банковской системы выбил из рук строителей самый главный инструмент: возможность получать стартовые строительные кредиты. Это важно, поскольку даже в лучшие времена, скажем, «Киевгорстрой» не был в состоянии самостоятельно, на свои деньги, без привлеченных финансовых ресурсов построить жилой дом или комплекс. Что уж говорить о «простых» строительных компаниях?
Вот и подсчитали специалисты потери в этом году. «На плаву» на строительном рынке в 2010 году осталось около 20% игроков. Потребительский спрос на жилье упал в 2,5 раза, а предложение еще больше. В 2009 году было возведено 6,3 миллиона квадратных метров жилья, но, увы – отсюда надо отминусовать 2,2 миллиона «квадратов» индивидуальной застройки. Итог – 4,1 миллиона квадратных метров жилой площади массовой застройки за год, результат, абсолютно позорный за все годы независимости Украины.
В итоге, по городам и весям Украины остались тысячи недостроенных объектов не только жилых, но и промышленных, если в них хоть какую-то долю активов имело государство. Потому что оно еле-еле управилось с обеспечением даже защищенных статей бюджета – пенсий, зарплат учителям, врачам, милиции. Сотни объектов были брошены, и многие из них уже не могут быть реанимированы, поскольку их рыночная стоимость на старте уже не соответствует сегодняшней.
Так что многие объекты, «лежащие» два года, уже не имеют смысла. Отрасль инерционна, она очень чувствительна не только к технологическим, финансовым, но и политическим изменениям. А они, именно они в этом году очень серьезно влияют на состояние стройрынка, и это заметно по результатам работы многих его сегментов.
Высокочувствительный сегмент
Падение производства жилья оказалось почти катастрофическим. Цифры мы уже называли. Хотя в начале года один из новых руководителей «Минрегионстроя» с абсолютной уверенностью обещал, что в этом году строители «выдадут на-гора» 9-10 миллионов квадратных метров жилья, хотя даже в самом «урожайном» для строителей 2006 году удалось достичь только 8,3 миллиона метров.
Возможно, он держал на уме огромные цифры «недостроя», и то, что правительство собиралось выделить на его реанимацию 1,6 миллиарда гривен. Но в результате эта цифра сползла до 1,1 миллиарда, потом, после секвестра бюджета до 390 миллионов, и, по последним предварительным данным, к концу года усохла до суммы где-то в 100 миллионов, которые финансисты смогли выделить на эти расходы. Жилье начало дешеветь, причем, казалось бы, бесповоротно, хотя и не в равной мере по секторам.
Больше всего пострадали квартиры «бизнес-класса» и «эконом-класса», поскольку именно они и были массовыми и относительно доступными, а банки вовсю выдавали населению кредиты, особо не задумываясь над потенциалом заемщиков в смысле возврата этих кредитов.
Элитное жилье в ценовом отношении не пострадало, поскольку оно постоянно востребовано теми, кому, в общем-то, без разницы, что купить для похода на рыбалку: лодочку или авианосец. Лучше авианосец, поскольку он все-таки престижнее. Но – кризис… Недоступность ипотеки и слабая платежеспособность населения привели к тому, что застройщики оказались перед выбором: или дальше повышать цены, или просто постоять и переждать лучших времен. Что они, в основном, и сделали. Жилстрой в 2009 году потерял, по разным оценкам, около 60% мощности.
Но бесконечно это, конечно, продолжаться не может. Недавно Информационное агентство «ЛИГАбизнесинформ» проводило заседание «круглого стола», на котором руководители строительных фирм, представители банковской сферы, подводя итоги года, отметили, что строительный рынок со скрипом, с судорогами, но начал оживать. И, кстати, тоже отметили два периода, когда рынок «оживал»: весна и осень.
Те самые периоды, которые мы в наших комментариях тоже неоднократно отмечали. Но вот что примерно сказал Юрий Белецкий, генеральный директор ООО «Лико Инвест»: «Жировая прослойка, накопленная у многих застройщиков за годы благополучия, истощилась. Цены на жилье достигли дна, за которым возможно строительство только на бумаге, поскольку из-за дороговизны ресурсов и стройматериалов застройщики практически лишены возможности иметь хоть какую-то маржу, доход». Он прав: для наших строителей прибыль в 5% - не прибыль, поскольку банки кредиты дают под 18-23%, а не под 3. Так что пока неизвестно, как будут выкручиваться жилстроевцы, но, по их расчетам, год предстоит выжидательный.
BAU-data в своих отчетах неоднократно отмечала «рваный ритм» в работе отрасли, и высказывая предположения, почему это происходит. Итоги года показали, однако, что падение темпов жилищного строительства в разных регионах происходило почти параллельно, хотя и с разными показателями. Скажем, Киев, Центр, Львов и Западная Украина в течение года держались в лидерах постоянно, и имеют в январе-ноябре строящихся и планируемых к постройке жилищных объектов 817 и 509 соответственно.
А вот Донецк и Донбасс так и остались в отстающих, имея годовой показатель – 127 объектов. Харьков и Слобожанщина, Симферополь и Крым, Одесса и Таврия остановились на уровне 276-255 объектов, хотя потребности в жилье в регионах также огромные. И прогнозировать что-либо на 2011 год крайне затруднительно, поскольку к выходу в свет подготовлено сразу несколько законопроектов, которые, по оценкам одних экспертов, позволят окончательно оживить рынок, а по мнению других – «закопать» его окончательно.
Самостоятельный сегмент
Кризисные явления в строительстве являются критическими для всей экономики. Они влияют на нее, она, естественно, на положение дел в строительстве. В сегодняшних недостроях капитализированы десятки миллиардов гривен, но они не движутся, не подталкивают остальной рынок – начиная от производства стройматериалов, заканчивая в итоге снижением покупательной способности населения, не получающего зарплату из-за застывших строек, на которых должны работать…
Аксиоматично, что развитие страны зависит от активности промышленного строительства, обеспечивающего страну рабочими местами и финансово емкой продукцией. Но у страны сегодня еле наскребаются средства на регулярную выплату пенсий. Она не может вкладывать средства в развитие промышленности, кроме, разве что в реализацию государственных программ. Но промышленное строительство в стране ведется, и свидетельство тому – более 1200 объектов, которые построены и спланированы на будущее.
При этом необходимо отметить, что серьезный бизнес строит все сам, без оглядки на политическую или экономическую ситуацию в стране, поскольку он сам себе планирует свое развитие. И, судя по тому, сколько объектов насчитала BAU-data в ушедшем году, планы у серьезного бизнеса тоже серьезные, и, очевидно, в отношениях с государством у него главное требование: не мешать! Потому что оно, государство, за последние годы пока не удосужилось определить свои промышленные приоритеты, хотя они давно кричат о себе.
Серьезные бизнесмены их слышат, вот почему в проектах, зафиксированных BAU-data в течение года, много таких, которые потом, когда государство определится в приоритетах, окажутся как нельзя кстати. И пригодятся элеваторы, зернохранилища, грузовой флот, заводы по производству продуктов питания, мясомолочные и свиноводческие комплексы, птицефабрики и комбинаты по производству комбикормов. И все равно – как раз в областях, являющихся нашими промышленными гигантами и лидерами, меньше всего построено собственно промышленных объектов.
В Киеве и в Центре, во Львове и Западной Украине их зафиксировано почти по 250, Харьков, Днепропетровск, Донецк, Одесса дали по 122, 162, 156, 155 соответственно. Хотя там промышленности уже давно перебор, может, в других сегментах стройрынка у них дела обстоят по-другому?
Перспективные сегменты
В последние годы тема торгово-развлекательных центров стала одной из самых популярных не только в специальной литературе, но и в массовой печати. Их заметили! Они и в самом деле растут, как грибы после дождя по всем городам и даже поселкам страны, вызывая сегодня даже недоумение граждан: ну, как, скажите, без них обходились раньше? Сегодня ТРЦ обзаводятся даже города с населением в 400-500 тысяч человек, не говоря о «миллионниках», где их уже сегодня существует по нескольку штук. Мы уже говорили, что ТРЦ практически становятся обязательным атрибутом города или микрорайона, и здесь постройка такого объекта может принести как быстрые доходы владельцу, так и финансовый крах, если маркетинговые исследования произведены поспешно и некачественно. Но тем не менее, ТРЦ строятся, и много.
Недавно в Киеве компанией MALL-EXPO был организован строительно-торговый саммит, где были представлены проекты торгово-развлекательных центров, готовящихся к строительству или уже почти готовых. И, надо сказать, многие из них производят сильное впечатление. По сути, что такое ТРЦ? Это современное предприятие розничной торговли синтетического формата, объединяющее на своей территории под одной крышей продовольственные и непродовольственные товары, предприятия сферы услуг, общественного питания (рестораны, кафе, бары), досуга (кинотеатр, боулинг, СПА-салон, кинотеатр, концертный зал, детская игровая площадка).
В Украине в 2010 году «в ходу» было зафиксировано почти 3000 подобных объектов! Строились, планировались. Больше всего ТРЦ и объектов, им подобных, было задействовано в Киеве и Центре – свыше 1000. Больше 500 – во Львове и Западной Украине. Меньше всего – 182 строилось в Донецке и Донбассе. Хотя как раз эта цифра способна вызвать удивление, поскольку именно в этом регионе через полтора года высадятся толпы футбольных фанов, и будет неловко, если им негде будет развеяться в ожидании матча, или после оного. В Харькове и Слобожанщине зафиксировано 364 таких объекта, и это более-менее сносный показатель. Хотя… жизнь покажет.
Сколько ТРЦ нужно в стране? Да кто ж его знает. Специалисты считают, что ежедневный трафик посетителей такого центра должен быть на уровне минимум 9-10 тысяч человек. Чем больше вокруг населения, тем вероятнее успех дела. Чем больше площадь объекта, тем больше можно разместить на ней предприятий, сервисных помещений, чем лучше оборудован кино- или концертный зал, тем больше в нем посетителей. И так далее. Конечно, «Карнеги-холл» не каждому городу по плечу, но к этому все-таки можно стремиться…
Неустойчивый сегмент
Сколько нашей стране нужно гостиниц – не посчитает даже суперкомпьютер, поскольку сегодня, говоря о гостиницах, мы имеем в виду в основном ЕВРО-2012, обеспечение гостей кратковременным жильем. Честно говоря, нас, рядовых граждан, тоже не мешало бы таким жильем обеспечивать, поскольку в новых экономических условиях ездить приходится многим и часто.
Но, если мы говорим о гостиницах, как об одном из наиболее преуспевающих сегментов мирового бизнеса, то должны иметь в виду не только их количество, хотя как раз по этому показателю Украина была во все годы далеко не «впереди планеты всей». Только три года назад на всю страну насчитывалось чуть больше 1200 гостиниц, да и то, честно говоря, большая часть из них мало чем отличалась от простых общежитий. С количеством мы, как раз, может быть, и управимся, итоги года только подтверждают эту достаточно тривиальную мысль.
Всего нами зафиксировано за минувший год строящихся и планируемых к постройке более 660 гостиничных объектов. Значительная часть – в Киеве и Центре (всего – 389), на некотором расстоянии держатся Харьков и Слобожанщина (110), Днепропетровск и Поднепровье (103). В самом Донецке к ЕВРО собираются сдать в эксплуатацию 17 гостиниц, и дай Бог, чтобы это им удалось. В Харькове тоже всерьез взялись за дело, перестраивают под дешевые гостиницы даже некоторые бывшие общежития, и это тоже выход, поскольку в той же Чехии давно использовали подобную возможность.
Но пока что даже такое количество гостиниц не влияет на всеобщую обеспеченность населения страны гостиничными номерами, поскольку зачастую строятся небольшие отели, со слабым уровнем отельного сервиса. Наш нынешний отечественный отельный бизнес – это в основном непрофильные инвестиции крупных промышленных холдингов, у которых достаточно средств, чтобы возводить крупные гостиничные комплексы, но практически нет опыта управления ими.
У нас так и не появились практически профессиональные управляющие компании, которым было бы по силам составить конкуренцию международным сетевым операторам, хотя они и появляются в Украине – «точечно» пока. Информация о позитивных намерениях есть – в том же Донецке ожидают появления на отельном рынке международных гостиничных операторов – Rezidor Hotel Group, Intercontinental Hotel Group, Accor, Resort Worldwide. Кто путешествовал, скажем, по Турции, по Египту, во Европе знакомы с этими названиями, и с уровнем предлагаемого ими гостиничного сервиса, причем вне зависимости от количества «звезд».
Не отстают в этом плане и в Западной Украине, чего стоит, скажем, отель «Редиссон» в селе Паляница Яремчанского городского совета… Но таких объектов должно быть несравнимо больше, поскольку ежегодный прирост потока иностранных туристов в Украине составляет около 20%, и наверняка у нас есть что посмотреть не только в Киеве или Крыму, но и – в Донецке, и в Закарпатье и Прикарпатье, где местные власти уделяют этому сегменту бизнеса немалое внимание.
Они, кажется, уже держат на прицеле намеченную хотя бы в мечтах Белую Олимпиаду 2022 года. Но и без нее Карпаты и близлежащие территории – настоящий туристический рай, так что удивляться прыти западноукраинских строителей не стоит.
Чем удивит нас 2011 год? А лучше бы – ничем. Потому что строительная отрасль слишком деликатна, дабы в ней без конца экспериментировать.
