Насколько безопасно покупать жилье через именные целевые облигации?
1. Насколько безопасно покупать жилье через именные целевые облигации?
Приобретение жилья в строящемся доме с помощью целевых облигаций – до сих пор непривычная для украинцев форма инвестирования. Для финансирования строительства, как правило, выпускаются именные целевые облигации. Приобретение по этой схеме обычно выглядит так. Застройщик предлагает покупателю подписать договор купли-продажи пакета облига-ций, номинальная стоимость которых равна цене приобретаемого жилья. Одновременно с этим договором заключается договор резервирования квартиры, в котором фиксируется этаж, метраж квартиры и другие характеристики приобретаемой недвижимости. Когда дом достраивается, он передается в работу БТИ для измерения площадей. Отдельно замеряется площадь каждой квартиры. В результате всегда получается разница между проектной и фактической площадью квартиры после измерения БТИ.Чтобы ликвидировать разницу квадратных метров, производят взаиморасчет между покупателем и застройщиком – процедура по сравниванию лотов. Суть процедуры – сравнить количество реальных метров и проектных. Если после измерения БТИ квартира оказалась меньше, то застройщик путем выкупа целевых облигаций выкупает у покупателя «лишние» метры, если ситуация противоположная – у покупателя метраж оказался больше, чем он приобрел облигаций, – он докупает облигации у застройщика.Облигации хранятся на счете в ЦБ Когда все вопросы сравнивания закрыты и метраж фактический отвечает метражу приобретенному, застройщик объявляет о погашении облигаций. Только после этого застройщик может обменять лот облигаций на объект. Происходит это таким образом: покупатель идет в банк к своему хранителю ЦБ и списывает их на счет застройщика.После получения на свой счет ЦБ застройщик подписывает с клиентом акт приема-передачи квартиры. Пакет документов подается в «Киевжитлосервис», где оформляют и выдают документ на право собственности. Например, в жилом квартале Новопечерские Липки кв. м продают через облигации и после сдачи обьекта кроме акта погашения лота облигаций подписывают с клиентом и поручение на оформление прав собственности на жилье. Жилой комплекс «Коцюбинский» также успешно проводил реализацию жилья через именные облигации, но поскольку в связи с кризисом объект не успели вовремя сдать, а срок действия облигаций истек, сейчас застройщик использует предварительные договора купли-продажи.Преимущества покупки жилья в новострое через целевые облигации – это тщательная проверка строительной компании Госкомиссией по ценным бумагам и фондовому рынку. Целевые облигации обязательно имеют срок обращения, соизмеримый с заявленными планами по строительству объекта. После окончания этого периода застройщик обязан в срок до одного года (это период погашения) предоставить за них имущество, то есть новую квартиру.
Но главное, облигации являются «реальным» имуществом и могут быть использованы как самостоятельный актив на вторичном рынке; у обладателя именных облигаций в бездокументной форме отсутствует риск потери облигаций, в том числе в связи с противозаконной деятельностью третьих особ; сберегание облигаций осуществляется на счетах в ценных бумагах в депозитарии – организации, которая выполняет услуги относительно хранения бездокументных ценных бумаг и др.
Ирина Килко
директор агентства недвижимости «KILKOREALTY». Постоянный член и Глава комитета по связям со СМИ и PR, конференциям, выставкам Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлтеров) Украины.
О компании
Агентство недвижимости «KILKOREALTY» – украинская риэлтерская компания, работает на рынке Украины с 2008 года. Предоставляет все услуги на рынке недвижимости, начиная от экспертной оценки, маркетинга, рекламы, заканчивая юридическими услугами и ремонтом. С февраля Агентство недвижимости «KILKOREALTY» реализует радио-проект «Нерухомість з Іриною Кілко» на радио ЭРА-FM (96.00).
