Элитное жилье подросло в цене
Финансовые показатели и экономические процессы минувшего 2010 года дали надежду участникам рынка недвижимости, что возврата к докризисной ситуации уже не произойдет. Брокеры, подведя итоги, рапортовали о серьезном увеличении покупательской активности и росте сделок в 2010 году на рынках жилой и коммерческой недвижимости. Специалисты компании Knight Frank, оценив ситуацию на рынке столичного и загородного элитного жилья, пришли к выводу, что этот сектор в минувшем году немного подрос и будет расти дальше.
Директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Елена Юргенева говорит, что в 2010 г. наиболее динамично развивался рынок элитной первичной городской недвижимости. «На этом рынке стало появляться все больше новых проектов, самые интересные предложения уходили буквально за считанные дни», - отмечает эксперт.
Поданным Е.Юргеневой, к концу года объем первичного рынка элитки в Москве составил почти $3,5 млрд. Рост средних цен на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы достиг 7,6% в долларах США, а в рублях 11,2%. «При этом в отдельных объектах рост был намного выше, - говорит эксперт. - Например, за год средняя цена в комплексе «Итальянский Квартал» поднялась на 44%».
Специалист уверена, что прошедший год был годом восстановления рынка, и теперь ничего не мешает ему двигаться только вперед. «Мы смотрим позитивно в 2011 г., который станет годом развития, перехода на качественно новый уровень, появления новых интересных проектов и идей», - с оптимизмом говорит Е.Юргенева.
В целом, по ее данным, в декабре 2010 г. рынок был довольно спокойным, рост средних цен на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы за месяц составил 0,1%. На вторичном рынке зафиксировано небольшое увеличение средней цены на 0,07%. На рынке аренды средние ставки продолжили снижаться, за декабрь 2010 г. коррекция составила 0,94% по сравнению с ноябрем 2010 г.
Вторичный рынок, по словам Е.Юргеневой, на протяжении всего прошлого года вел себя более активно, чем первичный. В течение первого квартала на вторичном рынке появилось большое количество дорогих предложений. Это было вызвано возвращением многих собственников, считающих, что рынок уже восстановился, поясняет эксперт.
Рост числа дорогих квартир, повлиял на средние цены и итоговый рост за I квартал 2010 г. составил 9,1%. Однако с апреля 2010 г. не подкрепленные спросом цены начали плавное и затяжное снижение. В декабре 2010 г. тренд на коррекцию закончился. За последний месяц года средние цены выросли на 0,07%, таким образом, годовой рост цен на вторичном рынке составил 1,3%.
Важным событием 2010 года, по мнению Е.Юргеневой, стало внесение поправок в закон «О долевом строительстве» (214-ФЗ). С 26 июня, согласно этим поправкам, сделки с жильем, сопровождающиеся привлечением средств граждан и возникновением в будущем права собственности, должны заключаться только по закону о долевом строительстве. В ноябре ряд компаний были оштрафованы за несоблюдение этого закона, замечает специалист.
По ее мнению, немаловажным событием для рынка стала и смена мэра Москвы. «Назначение нового градоначальника повлекло за собой смену команды, которая возможно еще не закончилась, и в 2011 году нас ожидают новые назначения», – отмечает эксперт.
«В декабре заммэра по вопросам строительства и руководитель департамента градостроительной политики Москвы Марат Хаснуллин заявил, что строительство зданий в Москве должно происходить по типовым проектам с изменением лишь архитектурного облика. Принятие подобного закона фактически поставит крест на первичном рынке элитного жилья и жилья бизнес-класса», - считает специалист.
Она отмечает и восстановление ипотечного рынка в минувшем году. На рынке бизнес-класса, по мнению участников рынка, доля сделок с участием ипотеки в 2011 году может достичь 30%.
По данным АИЖК, к концу 2010 г. объем выданных ипотечных кредитов вырос в 2,1-2,4 раза в сравнении с 2009 г. Под конец года многие банки заявили о специальных ипотечных программах и доля сделок с привлечением займов заметно возросла.
Между тем, констатирует Е.Юргенева, на рынке элитного жилья ипотека применяется не более чем в 5% сделок, но тенденция к увеличению этой доли так же прослеживается. Зачастую взять недостающую на квартиру сумму в кредит оказывается дешевле, чем выводить средства из бизнеса или инвестиций, полагает она.
Руководитель отдела загородной недвижимости Андрей Соловьев Knight Frank уверен, что возврата к докризисной ситуации не произойдет, а "рынок покупателя" сохранится и в 2011 г. «Это значит, что конкуренция усилится, как среди компаний-консультантов, так и среди продавцов недвижимости», - говорит он.
А.Соловьев тоже отмечает, что в 2010 г. активность рынка значительно увеличилась. «Девелоперы выводят ранее отложенные поселки на рынок», - поясняет он.
Специалист указывает, что в целом объем нового предложения в 2010 году оставался на достаточно высоком уровне, однако структура изменилась: если до кризиса доля бизнес и элит сегмента была сопоставима с эконом-классом, то теперь основной ввод составляет эконом-класс и поселки, предлагающие участки без подряда. Однако уже во второй половине 2010 г. доля поселков с участками без подряда начала сокращаться.
Эксперт замечает, что по сравнению с предыдущим годом доля бизнес сегмента выросла в 6,5 раз, и впервые за два года на рынок вышел поселок класса А. Всего, по его данным, в 2010 году на рынок загородной недвижимости вышло 43 новых поселка.
В прошлом году, по его словам, наблюдался рост обращений с заявками о покупке элитной загородной недвижимости Подмосковья: в декабре 2010 г. количество запросов увеличилось в 5 раз по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. В конце года многие продавцы предоставляли скидки, что привело к росту количества сделок.
В 2010 г. после стагнации предыдущего года уровень цен рос на протяжении первых трех кварталов. В IV кв. 2010 г. средняя стоимость осталась на уровне предыдущего квартала, продавцы не повышали стоимость с целью реализации максимальных объемов в новогодний период. Уровень средних цен на протяжении всего года постепенно рос, и за год средняя цена выросла на 9%.
Среди основных трендов минувшего года эксперт называет постепенный рост цен на рынке загородной элитной недвижимости. Однако это коснулось лишь качественного предложения, подчеркивает он.
Среди прочих трендов А.Соловьев указывает тот факт, что девелоперы вернулись к реализации ранее отложенных проектов элитного класса. Также на рынок постепенно возвращаются иностранные инвесторы.
Основной объем нового предложения составили объекты уровня эконом- класса и поселки, предлагающие участки без подряда. По загородке выросла доступность ипотечного кредитования. Все большее количество коттеджных поселков заключают договора с банками для предоставления ипотеки покупателям. На первичном рынке образовался дефицит качественных готовых домов в завершенных поселках, либо поселках близких к завершению. Объем вторичного предложения растет: продавцы выводят объекты на продажу, чувствуя уверенность в рынке.
В целом рынок загородной недвижимости можно охарактеризовать как рынок покупателя: предложение значительно превышает спрос, а цены еще не дотянули до докризисных, указывает А.Соловьев.
